¿Quieres vender tu propiedad, pero no eres el único dueño? El proceso divisorio es una solución
El proceso divisorio es una acción civil o demanda con la cual se pretende que el juez decrete la división de un bien pro indiviso, o su venta de acuerdo con lo que se solicite. Una propiedad o bien, como una casa, por ejemplo, puede pertenecer a varias personas, donde cada una tiene una parte de ella.
El proceso divisorio lo encontramos en el artículo 406 del código general del proceso (CGP) que fija las siguientes reglas:
- Todo comunero puede pedir la división material
de la cosa común o su venta para que se distribuya el producto
- La demanda deberá dirigirse contra los demás
comuneros y a ella se acompañará la prueba de que demandante y demandado son
condueños. Si se trata de bienes sujetos a registro se presentará también
certificado del respectivo registrador sobre la situación jurídica del bien y
su tradición, que comprenda un período de diez (10) años si fuere posible
- En todo caso el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama
La demanda la puede interponer cualquiera de los comuneros, y debe interponerla contra los demás comuneros. La finalidad del proceso divisorio es que se pueda efectuar la separación de la propiedad que dos o más personas tiene en común de un bien.
Si ese bien no es susceptible de dicha división
el derecho procesal civil establece que entonces se procede a la venta, que
surge como la solución para que dicha propiedad compartida deje de existir. Lo
ideal es que la propiedad pro
indiviso se divida amigablemente entre los
comuneros mediante escritura pública y así evitar el proceso judicial.
Cuando proceda la división del bien, esta se
hará conforme lo señala el artículo 410 del código general del proceso:
- Ejecutoriado el auto que decrete la división,
el juez dictará sentencia en la que determinará cómo será partida la cosa,
teniendo en cuenta los dictámenes aportados por las partes
- Cuando la división verse sobre bienes sujetos a
registro, en la sentencia se ordenará la inscripción de la partición
- Registrada la partición material, cualquiera de
los asignatarios podrá solicitar que el juez le entregue la parte que se le
haya adjudicado
Luego cada comunero, que deja de serlo, se hace
propietario único de la parte que le correspondió.
Si materialmente es imposible dividir la
propiedad proindiviso para adjudicar a cada uno su parte, se procede a su venta
para luego dividir el dinero obtenido de ella.
El trámite a seguir está regulado por el
artículo 411 del código general del proceso, que comprende el secuestro y
remate del bien, remate que se hará con forme se hace en el proceso ejecutivo.
Las reglas que se aplicarán son las siguientes:
- Si las partes fueren capaces podrán, de común
acuerdo, señalar el precio y la base del remate, antes de fijarse fecha para la
licitación
- Cuando el secuestro no se pudiere realizar por
haber prosperado la oposición de un tercero, se avaluarán y rematarán los
derechos de los comuneros sobre el bien, en la forma prevista para el proceso
ejecutivo
- Frustrada la licitación por falta de postores
se repetirá cuantas veces fuere necesario y la base para hacer postura será
entonces el setenta por ciento (70%) del avalúo
- El comunero que se presente como postor deberá
consignar el porcentaje legal y pagar el precio del remate en la misma forma
que los terceros, pero con deducción del valor de su cuota en proporción a
aquel
- Registrado el remate y entregada la cosa al
rematante, el juez, por fuera de audiencia, dictará sentencia de distribución
de su producto entre los condueños, en proporción a los derechos de cada uno en
la comunidad, o en la que aquellos siendo capaces señalen, y ordenará
entregarles lo que les corresponda, teniendo en cuenta lo resuelto sobre
mejoras
- Ni la división ni la venta afectarán los
derechos de los acreedores con garantía real sobre los bienes objeto de
aquellas
Como se puede observar, el proceso puede ser
complejo, razón suficiente para que los comuneros se pongan de acuerdo y vendan
ellos mismos la propiedad, o que uno de ellos compre la parte de los demás.
